小米做了开发商，均价约1.39万元/平方米

10月25日，小米在武汉光谷推出了其首个面向员工的住宅项目“光谷梦享家”，正式开盘销售。这家以智能手机、电动汽车和智能家居为核心业务的科技企业，如今也站到了房地产市场的舞台中央。

该项目距离小米武汉科技园大约700米，坐落于高新四路以南和豹溪路以东的区域内，总建筑面积约为5.7万平方米，由4栋楼组成，共计297套住房。

根据武汉市住房和城市更新局发布的预售信息，该项目于今年10月16日一次性获得了4张预售许可证，备案均价约为每平方米1.39万元。项目计划于2028年3月竣工，并预计在2028年5月交付。

该项目的开发主体是谧空间武汉信息科技有限公司，这家公司隶属于小米集团，并且由东湖高新区管委会指定的武汉光谷中心城建设服务中心负责监督实施。

这是小米首次完整走完开发商全流程的项目，从获取土地、办理许可证、制定价格到开盘销售，所有环节都与市场上的房地产公司无异。唯一的区别在于，销售对象被限定在公司内部，仅面向与小米集团旗下公司签订正式劳动合同并缴纳社保的员工。

在当前的地产市场环境下，科技公司涉足住宅建设是一个值得关注的动向。房地产行业正经历深度调整，商品房销售面临压力，而头部科技企业却开始将业务范围扩展到建房和卖房领域。

值得注意的是，科技公司自建员工住宅的现象，正从个别案例演变为行业趋势。要理解这一趋势，需要从小米自身的角色转变开始分析。

从房东到内部销售

回顾小米在解决员工住房问题上的举措，2021年8月，小米成立了全资子公司“米公寓”（后更名为“米星辰”），这为其后来扮演房东角色奠定了基础。

2025年6月底，根据小米行政公众号发布的信息，其在北京和南京的青年公寓已经上线，平均月租金为1999元。随后，雷军明确表示，这些公寓是为年轻工程师打造的，并优先面向应届毕业生。

具体来看，北京的项目位于昌平定泗路，共有2658间住房，主力户型面积为29平方米，租期从2025年7月覆盖至2028年6月，由万科泊寓提供全周期运营管理服务。

南京的项目规模相对较小，共有566间住房，主力户型面积为55平方米，距离小米南京科技园不到100米，最便宜的户型月租金为1599元。

同年7月，北京和南京的两个青年公寓项目相继投入使用。从市场反应来看，南京项目在开放预订后的3天内，566套房源就被全部预订完毕。

北京的项目则采用分批释放房源的方式，虽然没有出现抢购热潮，但同样因其租金相对较低、设施完善和稀缺性高等特点，吸引了大量应届生预订。

到了今年7月，小米正式启用了武汉青年公寓，涉及990间房源，主力户型面积为26平方米，月租金约为1099元，包含集中供暖和网络费用，同样由泊寓负责运营。

深入分析这一举措，租房模式的逻辑相对简单：由企业持有物业，员工支付远低于市场价的租金，从而获得稳定的过渡性住所。

然而，这种模式虽然解决了员工个人的住房问题，却未能有效解决企业员工的流动性问题。

此外，从另一个角度来看，武汉对小米具有特殊的意义。

小米于2017年落户光谷，目前武汉已成为小米除北京总部外规模最大的研发与智能制造基地，在武汉的员工约有8000人，其中研发人员占比超过60%，并且正在建设一个万人级的研发中心。

万人级研发中心的规划意味着，小米需要的不是短暂停留的员工，而是愿意在此安家落户的核心力量。这很可能就是光谷梦享家项目的商业起点。

该项目总建筑面积约为5.7万平方米，容积率为2.0，户型涵盖约110平方米和122至125平方米的三室两厅两卫，以及143平方米的四房两厅两卫。

项目按照第四代住宅标准设计，配备了空中花园和风雨连廊。小区内设有健身房、瑜伽室、疗愈空间、台球室和会客厅，并且配建的社区商业将根据员工需求进行定向招商。

在地理位置上，项目距离小米武汉科技园约700米，员工可以步行通勤，步行5分钟即可到达光谷空轨高新四路站，周边还有豹子溪公园、武汉儿童医院光谷院区等配套设施。

（图片来源于“武汉光谷”公众号）

在价格方面，光谷梦享家的备案均价为每平方米1.39万元，处于周边在售新房项目的中等偏低水平。另据数据显示，项目所在的金融港片区，最新二手房均价约为每平方米1.20万元。

据观察，总价门槛从150万元起步的价格，明显带有内部福利属性，对于武汉的研发人员来说，并非遥不可及。

从收取租金的房东，到持有销售许可证的卖方，小米完成了一次身份转换。这背后是企业留人逻辑的变化，而这种变化与中国企业自建员工房的回潮是相互关联的。

自建员工房回潮

中国企业自建员工房的历史，可以追溯到单位制时代。在上世纪后半叶，国有企业和大型工厂普遍自建职工宿舍和家属院，形成了一个涵盖住房、学校、医院在内的完整生活体系。

在当时的条件下，住房由单位分配，员工以极低的租金居住，房屋几乎不进入市场流通。

1998年房改之后，福利分房退出历史舞台，货币化购房成为主流。单位集资建房在2006年前后受到政策的严格限制，企业直接建房的通道基本关闭。此后的十几年里，企业解决员工住房问题主要依靠补贴、贷款和团购。

转折点出现在2010年代中后期。从2015年开始，作为最典型的例子，华为在东莞松山湖陆续获得了多宗人才房用地，其湖畔花园项目带装修售价为每平方米8500元，而当时周边均价约为每平方米2.5万元。

这类住房有严格的流转限制：前5年为租赁期，期满后员工才能购买，取得产权5年后方可转让，实际上大约需要10年才能入市流通。

格力电器则走了另一条路。2018年，董明珠公开承诺为8万员工每人提供一套住房，2021年首批3700套住房交付，优先分配给优秀员工，内部住房申请系统也同步开通。

除了自持自建房屋并出售给员工外，更多企业倾向于向员工出租公寓。

例如，京东在北京投入巨资建设的青年城，规划了近4000套自持员工租赁公寓；腾讯在深圳企鹅岛的公寓，也是面向员工及生态伙伴的租赁房源；小米此前在多地推出的青年公寓同样被定义为“只租不售”的福利房。

这种现象主要受到政策属性和资产布局两方面的影响。一方面，大多数企业用于建设员工公寓的土地带有严格的租赁属性，如果转为产权销售，可能会触碰监管底线。

另一方面，这些用于出租的公寓，对企业来说是一项始终握在手中的长期资产，即使未来不再作为员工福利，也可以通过市场化租赁或REITs等方式逐步回收成本。

相比之下，将房子以低于市场价的优惠价格出售给员工，企业能够实现的利润或持有的重资产将会减少。但为什么企业仍然愿意这样做呢？

多年来，房价与收入之比持续高企，住房成本已成为企业用工成本的一部分。正如任正非早年所指出的，高房价抬高了雇员成本，最终会侵蚀企业的竞争力。

自建员工房的深层功能，是通过产权或长期使用权来锁定员工的服务年限，从而降低核心人才的流失率。房子限流转、限转让的条款，将员工的职业生命周期与企业深度绑定，这是一笔比加薪更具可行性、也更划算的留人投资。

不容忽视的是，政府在其中扮演了推动角色。东莞、珠海、武汉等地通过定向出让、低价供地等方式支持企业建设人才房，这本质上是城市招商竞争的延伸，双方各取所需。

回到小米的案例，武汉光谷需要万人级研发中心落地，小米需要研发人员长期驻留，员工需要可负担的住房。三方的利益在“光谷梦享家”项目中交汇，这是当下企业与城市关系的一个缩影。开云体育官方下载 本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。